Главная | Проблемы выселения из жилых помещений

Проблемы выселения из жилых помещений


Наниматели категорически не согласны переезжать в другое жилье, которое им предлагается. В этом случае, для того, чтобы принудить нанимателя выехать, нужен иск о прерывании действия договора найма и принудительном выезде с непременным указанием предоставляемого жилья. В случаях, когда жилье нуждается в серьезных ремонтных работах, в результате проведения которых оно может быть снесено или поменять свое назначение стать нежилым , наймодатель должен переселить нанимателя и его семью в другое, пригодное для жизни жилье.

Согласно действующему законодательству, такое принудительный выезд допускается, прежний договор считается недействительным, и при согласии нанимателя новое жилье считается предоставленным на время, до окончания ремонтных работ.

Это временное заселение вполне можно считать переселением в жилье с условием временного пользования. Из этого следует вывод, что квалифицировать переезд нанимателя в другое выделенное ему жилье в случаях, оговоренных законом, как переселение — неправомерно.

Расторжение договоренностей относительно найма жилья в судебном порядке по желанию наймодателя возможно в случаях: Обычно вследствие разрыва договоренностей по найму жилья происходит выезд нанимателя из занимаемого жилья.

Переезд нанимателя из квартиры или дома не может считаться принудительным выездом, если разрыв договоренностей по найму произошло по желанию нанимателя.

Принудительный выезд означает принуждение покинуть место проживания. Принудительный выезд всегда считается мерой насильственной, невзирая на причины и процедуру принудительного выезда и во всех случаях считается исключительной мерой. По этой причине решение о принудительном выезде принимает только суд, при этом предоставляет перечень оснований для такого решения.

Удивительно, но факт! Служебные помещения предоставляемые гражданам и членам их семьи на время действия контракта или трудового договора, выселение осуществляется не менее просто.

Принудительный выезд нанимателя по договору найма социального жилья производится в соответствии со ст. Согласно этим статьям, принудительный выезд может быть: Принудительный выезд в первую очередь касается тех нанимателей, которые отказались добровольно выполнить решение суда по иску наймодателя о разрыве договоренностей по найму.

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВЫСЕЛЕНИЯ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Подобные иски непременно включают требование о принудительном выезде. Принудительный выезд необходимо считать способом защиты интересов наймодателя тогда, когда жилье, сданное в найм, нуждается в капитальном ремонте, подлежит снесению или переводится в нежилой фонд, но наниматель не согласен переехать в другое жилье, считая его менее соответствующим нормам. В этом случае необходимо обращаться в суд. Но говорить о санкциях к нанимателю в этом случае нельзя[9]. Принудительный выезд нанимателей из специализированного жилья возможен как с получением другого жилья ч.

Принудительный выезд применяется также в случае незаконного пребывания в жилом помещении. Это действие имеет возможность быть применимым, если права жить в данной квартире доме нет вообще, или оно считается утраченным.

Так как принудительный выезд нанимателя является действием, следующим за признанием недействительными договоренностей относительно найма жилья, то ситуации с принудительным выездом по причине незаконного заселения есть исключением, ведь принудительный выезд здесь не результат исчезновения права на жилье, а из-за отказа в появлении этого права.

И, конечно, принудительный выезд возможен при условии продолжения действия договоренностей относительно найма, например, в случае проведения капитальных строительных работ.

Прекращение действия договоренностей относительно найма жилья не обязательно имеет следствием принудительный выезд. Такие причины, как уход из жизни одинокого нанимателя, разрушение жилья не влекут за собой принудительный выезд. Приватизация квартиры дома тоже не предусматривает принудительного выезда.

В этой ситуации вместо правовых отношений относительно жилья появляется правые отношения относительно собственности. Договоренности относительно найма жилья могут быть сохранены, но уже с другим наймодателем или наймодателями и некоторыми изменениями по сути договоренностей[10]. Процесс приватизации жилья не подразумевает расторжение договоренностей относительно найма и принудительного выезда.

Если помещение занимал поднаниматель, и его приватизировали, то все договоренности сохраняются, но поднаниматель перестает быть таковым, а становится нанимателем на основании договоренностей относительно коммерческого найма, а наниматель — собственником. Во всех остальных ситуациях прекращение или расторжение договоренностей может происходить и по обоюдному желанию, и по желанию нанимателя, и по требованию наймодателя — в последнем случае расторжение договоренностей имеет юридическую силу и наниматель должен подвергнуться принудительному выезду.

Особенности расторжения договора найма по инициативе сторон и инициативе нанимателя В соответствии со ст.

В ГК РФ определены общие требования к форме и порядку расторжения договора. Особой чертой правоотношений в сфере жилья является то, что одной стороне нанимателю при получении в письменной форме согласия проживающих вместе с ним членов его семьи предоставляется неограниченная возможность прекращения договор социального найма жилья в любое время, другая же сторона такой возможности лишена.

Законом нанимателю предоставлено право расторжения договора по своему усмотрению односторонним действием, не обосновывая при этом мотивов такого действия, поскольку они не имеют юридического значения. Разумеется, в данном случае требуется согласие проживающих совместно с ним членов его семьи в письменном виде. При этом наймодатель не имеет права произвести взыскание с нанимателя квартирной платы за какое-либо время вперед, даже в случае, если он не мог сдать внаем жилье другому нанимателю сразу же после его освобождения, но наниматель, а также члены его семьи теряют право пользования жилым помещением, если они даже производят платежи за жилье.

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя предусматривалась и ранее.

Удивительно, но факт! Данное право также было предусмотрено абз.

Сложившаяся судебная практика подтверждает: Расторжение договора, согласно действующему законодательству, также не повлечет негативных правовых последствий для нанимателя, кроме появления обязательства освободить в предусмотренные сроки и передать по акту Наймодателю в надлежащем состоянии жилое помещение, оборудование санитарно-технического назначения, находящееся в нем, произвести оплату стоимости не проведенного Нанимателем, но входящего в его обязанности ремонта квартиры, оборудования санитарно-технического назначения, находящегося в нем, или сделать таковой за счет собственных средств, а кроме этого оплатить долги за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Отдельные наниматели во время пользования жилым помещением производят работы по его благоустройству обкладывают стены керамической плиткой, кладут паркет, осуществляют замену санитарно-технического оборудования и т.

Произведенные улучшения наниматель имеет право демонтировать при расторжении договора найма при условии, что это не должно отрицательно сказаться на техническом состоянии квартиры или комнаты. Если демонтаж не возможен, то неотделимые улучшения переходят в собственность наймодателя, а наниматель не может требовать компенсации его стоимости, если между ними не было заключено другого соглашения ст.

Доказательством расторжения договора найма, если возникнет необходимость разрешения подобных споров, могут служить документы о снятии нанимателя, а также членов его семьи с регистрационного учета по месту жительства; об их увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства и т. В этом случае споры необходимо решать согласно ст. Если непроживание лица в жилом помещении носило временный характер, то это не может являться самостоятельным основанием для лишения его права пользования этим жилым помещением.

Наниматель совместно с членами его семьи не могут быть признанными утратившими право пользования жилым помещением в случае когда они временно отсутствуют в жилом помещении по месту регистрации. При установлении того обстоятельства, что гражданин не получил право на другое постоянное жилье, положение ч.

Удивительно, но факт! Под нежилым понимается здание, которое используется в целом для производственных или социальных культурных, медицинских, образовательных и иных целей, исключая цель проживания в нем.

В ней отсутствуют четкие критерии, которые позволяют ограничить выезд на постоянное место жительства в иное место и временное отсутствие. Считаем, что необходимым условием сохранения права на жилое помещение должно выступать добросовестное выполнение взятых на себя обязательств по договору жилищного найма.

Удивительно, но факт! Если непроживание лица в жилом помещении носило временный характер, то это не может являться самостоятельным основанием для лишения его права пользования этим жилым помещением.

Ненадлежащее исполнение обязательства должно повлечь расторжение договора например, использование жилья не по назначению, невыполнение обязательств по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги либо признание лица утратившим право пользования жилым помещением в соответствии с ч. Отдельно возникает вопрос о расторжении договора социального найма жилья в случае получения нанимателем иного жилого помещения. При этом в него переселяются все члены семьи нанимателя, если они дали в письменном виде согласие освободить прежнее жилое помещение и переселиться во вновь предоставленное жилое помещение либо когда обстоятельства неоспоримо свидетельствуют, что эти лица выразили согласие переселиться в это жилое помещение.

В ином случае договор найма жилого помещения не будет считаться расторгнутым. Расторжение договора коммерческого найма жилья подпадает под регулирование ГК РФ. Иными словами, договор коммерческого найма — правовая форма использования жилых помещений всех форм собственности.

Основания и порядок выселения из жилых помещений

Статья 19 ЖК РФ не устанавливает каких-либо ограничений для публичных форм собственности и предусматривает жилищный фонд коммерческого использования как совокупность жилья, которое используется собственниками таких помещений для проживания лиц на условиях платного пользования, предоставлены гражданам по другим договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и или в пользование.

Правовое регулирование выселения граждан из жилых помещений с предоставлением жилья по договору социального найма 2. Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья Согласно ЖК РФ ст. Физические лица в судебном порядке выселяются из домов государственного или муниципального жилого фонда с предоставлением другого благоустроенного жилья, если дом, в котором находится их жилье, подлежит сносу.

Поскольку динамично развивается городское строительство, а также по причине реконструкции и благоустройства населенных пунктов часто возникает необходимость сноса домов, что обосновывается планами новой застройки и реконструкции населенных пунктов.

Застройка и реконструкция городов, связанные со сносом пригодных для проживания домов, осуществляются на основе утверждаемых генеральных планов городов. Однако уже 24 декабря г. Только, как выделяет Н. Понятие жилища, согласно ст. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Исходя из этого, можно определить существенные признаки жилого помещения. Право граждан на жилище закреплено также в конституционных законах отдельных субъектов Российской Федерации например, Конституции Республики Башкортостан.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января г.

Признание помещения непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией. В Постановлении Правительства РФ от 28 января г. В целом они представляют собой выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В частности, среди них можно выделить следующие: Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. Основы санитарно-гигиенических норм закладывает Федеральный закон от 30 марта г. Так, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается. Наймодатель по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное жилое помещение: К капитальному ремонту относят устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Комплексный капитальный ремонт предполагает приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов здания, а также работы по благоустройству. В результате комплексного капитального ремонта может быть изменена внутренняя планировка и улучшены технико-экономические показатели многоквартирных домов.

При выборочном капитальном ремонте в плановом порядке обновляются отдельные конструктивные элементы, коммуникации, инженерное оборудование многоквартирных домов: Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения Жилье на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда.

Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. Жилые помещения маневренного жилищного фонда области предназначены для временного проживания: Жилые помещения в маневренном жилищном фонде области предоставляются гражданам из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Не согласные на переезд граждане могут быть выселены не иначе как через суд.

Право на жилище и проблемы выселения из жилого помещения

При этом в решении суда обязательно указывается, куда именно должен быть переселен наниматель. За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда сохраняется право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.

Выселение предусматривается, когда занимаемое нанимателем жилое помещение претерпевает значительное уменьшение или увеличение в результате капитального ремонта дома или вообще утрачивается в связи с этими работами. Речь идет о капитальном ремонте или реконструкции дома, после которых жилое помещение или не сохранится вообще, или уменьшится настолько, что наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении ст. ЖК РФ не содержит положений о том, как именно определить, является ли норма предоставления существенно превышенной.

Норма общей площади жилого помещения на одного человека в ЖК РФ также не содержится. Удовлетворяя заявленные требования о выселении в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.

Во всех случаях выселения предоставление выселенному гражданину нового благоустроенного жилого помещения оформляется новым договором социального найма, при этом ранее действовавший договор найма расторгается. Требования, которым должно удовлетворять предоставляемое выселяемым другое благоустроенное жилое помещение. В отличие от старого кодекса, новый не дает определения благоустроенного жилого помещения. Анализируя законодательство, можно выделить следующие критерии другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением: Часть 2 статьи 89 ЖК РФ предусматривает, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Удивительно, но факт! Например, есть решение суда о выселении нанимателя из дома по причине его сноса или переведению его в нежилой фонд.

В правоприменительной практике возник вопрос о том, какие нормы ЖК РФ следует применять при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения при сносе жилого дома нанимателям, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Часть 1 статьи 89 ЖК РФ, предусматривающая предоставление при расселении подлежащего сносу другого равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения в порядке данной статьи или часть 5 статьи 57 ЖК РФ, предусматривающей предоставление жилого помещения по норме предоставления.

Конституционный Суд РФ указал, что согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 данного Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Конституционный Суд РФ отметил, что оспариваемое положение статьи 89 ЖК РФ, гарантирующее определенные условия проживания граждан, переселяемых в другие жилые помещения, направлено на обеспечение защиты их интересов и потому не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы.

Кроме того, следует учитывать, что статья 89 ЖК РФ не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со статьей 57 ЖК РФ при наличии к тому оснований. Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.

Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете статья 55 ЖК РФ.

Таким образом, нельзя рассматривать снос жилого многоквартирного дома как основание для выселения из жилого помещения с целью улучшения жилищных условий.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что жилищные правоотношения основываются на нескольких основополагающих принципах, которые влияют на все жилищные правоотношения, в том числе и на отношения по поводу выселения из жилых помещений: Фактически, выселение представляет собой лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем.

В целом можно сделать вывод о том, что историческое развитие советского общества самым непосредственным образом влияло на изменение и формирование института выселения.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

С введением в действие в году ЖК РФ к ним добавилась еще одна — жилищная. Бывшие жены и мужья, несовершеннолетние дети были выселены по решению судов. Правоприменительная практика правовых новелл ЖК РФ, регламентирующих выселение бывших членов семьи собственника жилого помещения, обусловила массу вопросов, связанных с отнесением к бывшим членам семьи несовершеннолетних детей; порядка выселения граждан; сроками временного проживания бывших членов семьи, и т.

Наибольший общественный резонанс вызывают судебные дела о выселении бывших членов семьи собственника из занимаемых жилых помещений при утрате семейных отношений с последним. Эти правоотношения затрагивают наиболее социально незащищенные категории населения: Так например, истец С. Кроме него в указанной квартире зарегистрированы: Ответчик с года в спорной квартире не проживает, оплату коммунальных платежей не производит, никаких личных вещей ответчика в квартире не имеется.

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав все материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Из объяснений ответчика С. При указанных обстоятельствах имеются все основания для выселения ответчика из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения В связи с изложенным считаю необходимым предпринять правовой анализ предписаний и судебной практики, посвященных выселению данной категории пользователей жилыми помещениями.

Действительно, следует согласиться, что ответчиками по делам о выселении достаточно часто выступают бывшие супруги и даже дети. Вместе с тем, исходя из установленной семейным законодательством обязанности родителя по содержанию своего ребенка норм п. Хотелось бы отметить, что судебная практика, применяя нормы ч.

Более того, в случае совершения собственником определенных действий, нарушающих права и законные интересы проживающих лиц, договор на приватизацию жилого помещения может быть признан недействительным согласно п.

Соответственно, достаточно сложно утверждать, что бывший член семьи может претендовать на жилое помещение, которое изначально ему не предоставлялось. Этот пример подробно отражается в данной судебной практике.

С года с ответчиком совместно не проживают. Проживающий может буквально отказаться покидать жилище, и тогда придется обращаться в ССП, а значит процесс выселения растянется, как минимум на месяц, или более. Сложнее выселять квартирантов из жилых помещений не оформленных в собственность, и проживающие в них наниматели, по договорам социального, служебного и коммерческого найма сталкиваются с необходимостью привлекать к судебному разбирательству организации, фактически владеющие этим жилым помещением.

Поэтому самонадеянным в подобной ситуации быть не стоит, и рекомендуется доверить процедуру выселения грамотному юристу. Проще всего — хозяевам квартир и домов.

По сути, быстрее будет перечислить, кого они выдворить не могут: Соответственно, если вы — владелец квартиры или дома, то не нужно терпеть неудобства, если необходимо выставить на улицу субъект, с которым вас ничего не связывает. Причем выкуп или продажу с торгов, что следует из п. Представляется, что обе статьи, несмотря на кажущееся различие ситуационных примеров, должны трактоваться в совокупности - выкуп предшествует изъятию.

На предварительный характер возмещения собственникам указывает и ст. Московское законодательство размер "натуральной формы" компенсации, возмещаемой собственнику при освобождении жилого помещения, напрямую увязывает с размером денежного возмещения, который, по общему правилу, определяется как рыночная стоимость освобождаемого жилого помещения абз. Если гражданин не будет требовать сохранения принадлежащего ему сносимого дома или строительства для него нового, а изберет иной способ компенсации предоставление квартиры в доме государственного жилищного фонда , то в этом случае он, в соответствии со ст.

Внимательное знакомство с содержанием ст. Тем самым он восполняет пробел, образовавшийся в ЖК в связи с появлением наряду с собственниками домов и собственников квартир и комнат.

Наличие товарищества собственников жилья, имеющего в своем управлении жилой дом, который планируется снести, не должно в данном случае препятствовать применению по аналогии ст. Товарищества собственников жилья, по Закону РФ от 15 июня г.

Удивительно, но факт! Теоретической основой исследования являются труды таких авторов как, В.

Члены товарищества не передают свои вещные права на помещения организованному ими юридическому лицу.



Читайте также:

  • Жалоба о незаконном увольнении
  • Уведомление о сокращении штатов и оплата
  • Добровольный порядок установления отцовства