Главная | Определение рыночной стоимости права пользования аренды земельным участком

Определение рыночной стоимости права пользования аренды земельным участком


Удивительно, но факт! Доход от пастбищ по молоку составляет руб.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка? В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно.

Удивительно, но факт! Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ.

Оценка может определяться за определённый временной период месяц, год, весь срок действия договора. В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как: Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается.

Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели. Наиболее часто в оценке используется корреляционно-регрессионный анализ. Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых.

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные поправки соответствовали средним рыночным показателям. Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, которые используют данные, не имеющие прямого отношения к оцениваемому или сравниваемым объектам.

Вторичные данные характеризуют общий рынок недвижимости.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости. Качественные методы анализа Одним из качественных методов анализа является относительный сравнительный анализ. Он заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, поскольку он отражает несовершенный характер рынков недвижимости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности.

Что это такое?

Метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке.

Удивительно, но факт! В свою очередь арендатор также имеет возможность совершать в период действия договора аренды сделки с правами аренды земли купли-продажи, ипотеки, внесения в уставный капитал , а также сделки с земельным участком, к которым относятся субаренда и срочное пользование.

Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные, которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости.

Последовательность внесения поправок Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Поправки на местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, вид использования и компоненты, не входящие в состав недвижимости, суммируются.

Согласование показателей стоимости В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других методов оценки.

Метод валового рентного мультипликатора Данный метод основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Составление отчета об оценивании земли Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы: Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором.

Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит тысяч долларов. Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды земельного участка могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости: Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости 9.

Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка объекта аренды определяется на основе следующего уравнения: ККеон- коэффициент капитализации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды; ККул — коэффициент капитализации улучшений объекта аренды; УВзу — удельный вес доля земельного участка объекта аренды в стоимости единого объекта недвижимости; норма возврата капитала- требуемая ежегодная норма возмещения инвестиций в улучшения объекта аренды.

В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.

Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка.

По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. Требования к определению доли земельного участка объекта аренды в стоимости единого объекта недвижимости. Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.

Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды. При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора 9.

Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.

При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п.

Удивительно, но факт! Оценка нормы дисконтирования Одним из важнейших этапов оценки недвижимости с использованием доходного подхода является расчет нормы ставки дисконтирования, необходимой для определения текущей стоимости потока доходов, которые генерирует объект недвижимости.

В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента учитывающего различия в региональных рисках могут использоваться: Рыночная стоимость объекта оценки выражается в денежной форме в единицу времени за право пользования земельным участком на условиях договора аренды проекта договора аренды согласно заданию на оценку.

При описании и идентификации объекта оценки должны быть представлены следующие документы: Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Проект договора аренды или существующий договор аренды на земельный участок, или основные и дополнительные условия договора аренды, указанные в пунктах 2. Кадастровая документация на земельный участок. Документы, свидетельствующие об имеющихся обременениях и ограничениях на земельный участок.

Удивительно, но факт! В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения [4]. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается.

Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли.

Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии.

Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения. Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.



Читайте также:

  • Речь в суде по защите деловой репутации