Главная | Лекция договор аренды недвижимого имущества

Лекция договор аренды недвижимого имущества


Договор, предусматривающий неденежную форму оплаты аренды, по существу, представляет собой смешанный договор, поскольку в нем соединяются различные обязательства.

В ГК подробно регламентирован порядок изменения размера арендной платы.

Рекомендуем к прочтению! выезд за границу с ребенком 16 лет

В некоторых случаях ставки арендной платы устанавливаются уполномоченными на то государственными органами к примеру, арендная плата за пользование землей. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, в случае если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились п.

Это правило применяется, в случае если законом не предусмотрено иное. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению условий пользования или состояния имущества.

При этом следует руководствоваться п. По общему правилу п. В случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе также потребовать расторжения договора в судебном порядке ст. Прекращение договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.

Удивительно, но факт! Отсутствие в законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что "отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность времени использования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу.

При этом это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки. Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата вещи арендодателю, несмотря на истечение срока аренды.

Пользование имуществом после истечения срока аренды должно оплачиваться по ставкам, установленным договором аренды, а не по рыночным ценам, сложившимся в период такого пользования.

Договор аренды. Предмет договора

В случае если договорная арендная плата ниже средних ставок, сложившихся в период фактического пользования за рамками срока аренды, арендодатель вправе взыскать разницу между рыночной и договорной ставками как убытки ст. Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.

Удивительно, но факт! Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения ст.

Такая неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки возврата имущества и не ограничивается сроком действия договора.

Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил: Договор аренды и его виды - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Лекция 9.

Удивительно, но факт! Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды.

Договор аренды и его виды" , Банк учебных материалов referatwork. Предметом договора выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Удивительно, но факт! Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах: Если сторонами установлен срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равный предельному. При аренде не движимости требуется государственная регистрация ст. Особое правило о судьбе улучшений имущества, произведенных арендатором ст. Принять имущество от арендодателя. К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование ст.

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно: Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами. Нормы института проката отражают указанные субъектные особенности независимо от того, кто выступает на стороне арендатора потребитель или предприниматель, физическое или юридическое лицо.

Если на стороне арендатора выступает потребитель-гражданин, к таким отношениям должны субсидиарно применяться нормы Закона о защите прав потребителей; 2 предметом договора является только движимое имущество кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила , используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими; 3 предмет проката передается во владение и пользование арендатору п. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью. Форма и порядок заключения договора. Договор проката относится к категории публичных договоров п. На него распространяется общее правовое регулирование, предусмотренное в ст.

При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката потенциальный арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. Договор проката должен заключаться только в письменной форме п. При этом допускается как составление одного документа, подписанного сторонами, так и обмен письмами. Несоблюдение письменной формы договора проката не влечет его недействительности.

Удивительно, но факт! Постатейный комментарий к Земельному кодексу.

Закон ограничивает предельный срок проката одним годом, а также исключает возможность применения к нему общих правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора пп. Это не означает, что арендатор вообще не вправе заключить новый договор, но он должен действовать на общих основаниях с соблюдением правил о публичном договоре. Содержание договора проката имеет следующие особенности.

Если арендатор обнаружит недостатки имущества, он должен заявить о них и арендодатель в десятидневный срок обязан безвозмездно их устранить.

Nav view search

При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества ц. Поскольку на стороне арендодателя выступает предприниматель-профессионал, обязанность передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества п.

При обнаружении арендатором недостатков переданного на прокат имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот - в дневный срок если более короткий срок не установлен договором безвозмездно устранить недостатки на месте, либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии п.

Удивительно, но факт! Это не означает, что арендатор вообще не вправе заключить новый договор, но он должен действовать на общих основаниях с соблюдением правил о публичном договоре.

Таким образом, в отличие от общего правила, предоставляющего арендатору также иные способы защиты и право их выбора п. Арендатор по договору проката может воспользоваться правами, предоставленными ст. Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость его ремонта и транспортировки п.

Учитывая специфику правоотношений проката, закон иначе распределяет между сторонами обязанности по ремонту предмета аренды.

В отличие от общего правила, возлагающего обязанность по капитальному ремонту на арендодателя, а текущего - на арендатора ст. Нормы о прокате не содержат специального регулирования обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии и несению расходов на содержание имущества. Поэтому в этой части действует общее правило, возлагающее указанные обязанности на арендатора п. Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей п.

Для защиты экономических интересов арендодателя-профессионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса п.

Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы п.

Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката, а с другой - необходимостью защиты профессиональных интересов арендодателя.

Закон предоставляет арендатору право в любое время без указания причин досрочно расторгнуть договор проката в одностороннем порядке, то есть без обращения в суд. Единственное условие, которое должно быть соблюдено, - письменное предупреждение арендодателя об отказе от договора не менее чем за 10 дней п.

Расторжение договора проката по инициативе арендодателя подчинено общим нормам об аренде. Договор финансовой аренды лизинга. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей ст. Это новый вид договора аренды, обладающий рядом преимуществ, которые способствуют развитию инвестиций в средства производства.

Это означает, что он, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора что позволяет применять к нему общие положения об аренде и, с другой - имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование.

В частности, особенности лизинга потребовали принятия отдельного Закона о лизинге. Особенности лизинга предопределили необходимость формирования специальных правил об этом договоре.

Лизинговые отношения в целом представляют собой сложную структуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: Специфика лизинговых отношений тесная взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, в том числе транспортные средства, оборудование, здания, имущественные комплексы. В то же время не допускается передача в лизинг земельных участков и других природных объектов ст. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме п. Сторонами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец.

Лизингодатель - это физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество предмет лизинга и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю. Лизингодателем может быть только лицо, имеющее соответствующую лицензию.

В случае прекращения договора аренды запись об обременении ограничении права собственности или иного вещного права арендодателя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи. Регистрационная запись об аренде до истечения срока действия договора может быть погашена на основании: Если срок договора истек, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации прав о погашении записи об аренде, то в соответствии с п.

При таких обстоятельствах регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении договора аренды за 3 месяца, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором п.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам ст. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования без владения , то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя. К их числу относятся следующие: Однако при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется.

Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него.

Договор аренды недвижимого имущества

В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, а во втором, - нет, если иное не предусмотрено законом. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором.

Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы ст. Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также по передаточному акту.

Удивительно, но факт! Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды.

Регистрация права аренды и аренды как ограничения прав. Ведь исходя из буквального ее содержания, право аренды появляется в момент его государственной регистрации, если иное не установлено законом в соответствии с п. В юридической литературе отмечено, что введение государственной регистрации обязательственных прав на недвижимость противоречит ст. При этом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц.

В обязательственных правоотношениях, носящих относительный характер, управомоченное лицо может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица - собственника. В вещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, на которых возложен запрет нарушения этих прав.

В обязательственных отношениях должник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые ему действия. Вышеуказанные различия позволяют Козловой Е.

Содержание обязательственного права регистрации не поддается, так как объем правомочий правообладателя и условия их возникновения определяются сторонами договора в индивидуальном порядке и в момент регистрации могут быть неизвестны. При этом не уточняется, что под иными правами подразумеваются только вещные права.

Далее ГК РФ не называет четких критериев, на основании которых то или иное субъективное гражданское право можно было бы отнести к числу вещных или обязательственных.

Вопрос о том, какие субъективные гражданские права вещные, до сих пор не получил единообразного разрешения в науке гражданского права. Хотя господствует точка зрения, что право аренды вещным не является, некоторые авторы все же относят это право к числу вещных. Можно ли с учетом изложенного сделать однозначный вывод о противоречии п. Необходимо отметить, что технически обязательственное право аренды учитывать негде. Структура единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее ЕГРП не предусматривает подраздела для внесения записей об обязательственных правах на недвижимое имущество.

Понятие государственной регистрации, приводимое в п. Раскрыть сущность понятий "регистрация права", "регистрация сделки" и "регистрация ограничения" и одновременно отграничить одну регистрацию от другой способно только такое определение, которое четко указывает на последствия осуществления регистрации и на последствия ее отсутствия. Регистрация - заключительная стадия совершения сделки.

Понятие договора аренды

Регистрация субъективного права представляет собой завершающий юридический факт, который имеет особое значение в юридическом составе, так как при наличии данного факта и возникает соответствующее субъективное право. Сформулировать подобное определение регистрации ограничения обременения права на основе действующего в РФ законодательства не возможно. Причина заключается в том, что законодатель не устанавливает общих правил, указывающих на последствия регистрации ограничения и на последствия ее отсутствия, применимых ко всем подлежащим регистрации обременениям ограничениям.

Более того, Закон о регистрации содержит нормы, провоцирующие отождествление регистрации обременения и регистрации договора. Далее приведен ряд положений, призванных, с одной стороны, подчеркнуть самостоятельное значение государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, а с другой - выявить проблемы правового регулирования.

Ограничение права собственности, обусловленное субъективным правом другого лица на принадлежащее собственнику имущество, несомненно связано с этим субъективным правом. Оно возникает и прекращается в момент возникновения и прекращения соответствующего субъективного права.

Однако, точка зрения согласно которой "в силу ст. Субъективное право другого лица на имущество собственника в некоторых случаях вызывает ограничение, но само ограничением не служит. Как отмечает Камышанский В. Поэтому в перечне подлежащих регистрации ограничений Закон о регистрации прав на недвижимость называет не право аренды, право залога, право доверительного управляющего, а аренду, ипотеку, доверительное управление термин "сервитут" используется законодателем как для обозначения субъективного права лица, в чью пользу установлен сервитут, так и для обозначения соответствующего ограничения.



Читайте также:

  • Права бабушки на ребенка после развода рб
  • Какие документы нужны для составления соглашения о разделе имущества
  • Ульяновск сдача квартир в аренду